作者 | 曹安潯

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編輯 | 周智宇

2015年，樓市3.30新政之后，深圳率先響應，降低二套房首付，隨即掀開(kāi)了一場(chǎng)轟轟烈烈的漲價(jià)潮，也開(kāi)啟了長(cháng)達數年的一輪樓市大爆發(fā)。

8年后，廣州在一線(xiàn)城市中率先響應“認房不認貸”，意味著(zhù)一線(xiàn)城市重啟二套房首付三成，2015年的故事，還會(huì )重演嗎？

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，提出“認房不認貸”，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當地名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

此前，住建部、央行、金融監管總局三部門(mén)已經(jīng)下發(fā)通知，推動(dòng)“認房不認貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供各城市自主選用。

而認房不認貸，被認為是刺激樓市尤其一線(xiàn)城市的重磅武器。如今祭出，各方反響熱烈。

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，這是目前全國首個(gè)響應三部門(mén)新政的城市，打響“認房不認貸”的第一槍?zhuān)盘栆饬x非常強?！斑@也是2017年以來(lái)一線(xiàn)城市放松力度最大的政策，表明房地產(chǎn)政策底已經(jīng)形成，即2017年以來(lái)一線(xiàn)城市過(guò)于嚴厲的購房政策出現了實(shí)質(zhì)性的全面放松”。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，廣州市政府將“認房不認貸”從政策工具箱中拿出來(lái)，意味著(zhù)當地政府已經(jīng)與當地銀行達成一致，后續會(huì )扎實(shí)推進(jìn)、落實(shí)。

為何是廣州首先出臺？

原因大概率在于，近幾個(gè)月廣州樓市非常低迷，是幾個(gè)一線(xiàn)城市中表現最差的。7月新房網(wǎng)簽只有4600多套，8月截至29日更是只有3100多套，創(chuàng )下了近十年低位。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，新政對于近幾個(gè)月處于成交低谷的廣州樓市可謂一場(chǎng)“及時(shí)雨”，預計接下來(lái)的“金九銀十”，人氣和成交都會(huì )有所回升?！皠傂杩?、置換客和外地客均有機會(huì )享受本次新政利好”。

以往廣州無(wú)房但有貸款記錄，購買(mǎi)普通住房最低要四成首付，購買(mǎi)非普通住宅則需要七成首付，按照新規，均可按照首套住房執行房貸政策，首付三成了。

此外，如果按照貸款100萬(wàn)元、30年商業(yè)貸款計算，目前廣州首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套執行房貸利率，每月也可以節省357元。

李宇嘉表示，廣州新政將有幾類(lèi)人群受益最多，比如賣(mài)一買(mǎi)一的改善型人群，以及在惠州、中山、江門(mén)等廣東其他城市有房有貸，但在廣州工作生活的潛在購房者。

作為調控政策最嚴的一線(xiàn)城市成員，廣州此次新政無(wú)疑將給近來(lái)慘淡的銷(xiāo)售市場(chǎng)注入一針強心劑。李宇嘉認為，新政將改善市場(chǎng)預期，是紓困樓市的大招，促進(jìn)換房、改善型需求，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

這或許只是一線(xiàn)城市“認房不認貸”的開(kāi)始。據克而瑞統計，目前包括一線(xiàn)城市在內的14個(gè)核心城市仍在執行嚴格的“認房又認貸”。嚴躍進(jìn)預計，廣州新政會(huì )促使其他一線(xiàn)城市及核心城市加快政策出臺。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，廣州作為第一個(gè)一線(xiàn)城市落地“認房不認貸”，對于市場(chǎng)改善需求有很大影響，也讓市場(chǎng)更期待其他一線(xiàn)城市會(huì )落地政策，特別是北京、上海。

但他認為，“認房不認貸”在一線(xiàn)城市預計不會(huì )全面實(shí)施，目前深圳無(wú)房有貸戶(hù)首付50%，北京、上海這兩個(gè)龍頭城市無(wú)房有貸基本首付60%-80%起，預計政策不會(huì )全面松綁，很可能率先在北京的房山、上海的臨港等偏遠區域試點(diǎn)。

如果是這樣，那么一線(xiàn)城市的購房寬松政策，也仍然比不上2015年那次。

房地產(chǎn)業(yè)界對于廣州落實(shí)“認房不認貸”效果的期待，也并沒(méi)有那么大。

瑞銀亞洲經(jīng)濟研究主管汪濤表示，今年房地產(chǎn)在一季度出現比較明顯的反彈之后，二季度以來(lái)再度探底。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在深度調整，而房地產(chǎn)是居民最大的財產(chǎn)配置部門(mén)。如果房地產(chǎn)較弱的話(huà)，居民的信心也會(huì )比較弱，原因之一是政策力度不夠。整體來(lái)說(shuō)，政策出臺比較漸進(jìn)、零散，可能沒(méi)有達到市場(chǎng)預期的效果。

多位開(kāi)發(fā)商人士也認為，即使一線(xiàn)城市二套房首付放開(kāi)，刺激的需求能夠持續多久，也是個(gè)問(wèn)題。

雖然本次的廣州，也像2015年的深圳一樣降低了二套房首付、房貸利率，但當前的樓市基礎、金融環(huán)境，與8年前不可同日而語(yǔ)。

張大偉認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟轉型、換檔疊加，人口和土地紅利也已經(jīng)消失，購房者信心不足，很多房企暴雷也帶來(lái)不安全感，使得很多寬松政策對于市場(chǎng)的作用低于預期。

更有地產(chǎn)央企人士一針見(jiàn)血地指出，過(guò)去8年的樓市狂飆突進(jìn)，實(shí)際上透支了太多未來(lái)的需求，又將房?jì)r(jià)推高至一個(gè)頂點(diǎn)，將“剛需”擋在了門(mén)外。

與此同時(shí)，許多人對未來(lái)的收入預期信心下降，也不敢出手買(mǎi)房了。

以上是最近幾個(gè)月樓市低迷的根本原因。

廣州率先認房不認貸，重啟二套變首套、首付三成，只能說(shuō)明，廣州樓市面臨困境。而這樣的刺激，不知道能持續多久。

房地產(chǎn)從業(yè)者、金融機構人士都不會(huì )忘記2015－2018年的樓市大爆發(fā)，但他們早已不會(huì )幻想，還能回到2015年。

那個(gè)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，徹底過(guò)去了。

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