曾多次入圍房地產行業綜合實力五十強的景瑞控股規模原地踏步、行業排名徘徊百位。

近日，景瑞控股(01862.HK)披露了2020年業績公告，2020年實現收入約127.82億元，同比下降約3.8%，銷售面積115.77萬平方米，同比下降4.21%，行業排名跌至第92位。毛利率連續三年下滑，2018年和2019年分別為22.6%和20.2%，2020年進一步下降至19.6%。

景瑞控股的融資成本在行業內仍處于偏高水平，去年的財務成本超過20億元。去年有息負債上升至214億元，若剔除內存外貨部分，有息負債總額約為198億元。

公開信息顯示，景瑞控股近來在海外發行的債券利率已明顯處于高位，據不完全統計，其在2020年發行的三筆美元債，票面利率均高于12%。

景瑞控股聯席主席兼首席執行官閆浩表示，2020年會適當加杠桿，原因在于拿地方面比較積極主動，業務規模增加和投拓力度有所加強。

地產銷售增長放緩毛利率連年下滑

2013年登陸資本市場的景瑞控股，在2016年銷售額突破百億，實現合約銷售167.8億元，同比增幅達93%。但隨后規模增長開始放緩。

長江商報記者梳理發現，近幾年，景瑞控股的銷售規模一直在250億元左右徘徊。數據顯示，2017年-2020年，景瑞控股分別實現簽約銷售額183.73億元、252.36億元、251.59億元、255.07億元。2020年銷售額同比增1.38%，銷售面積115.77萬平方米，同比下降4.21%，行業排名跌至第92位。

規模原地踏步的同時，公司毛利率連年下滑，2018年-2020年分別為22.6%、20.2%、19.6%。

值得一提的是，2020年，景瑞控股實現凈利潤約12.73億元，相比去年的凈利潤12.85億元，基本持平。但同期公司因銀行存款利息收入增加和境外債務因美元匯率下降導致匯兌收益增加，產生融資收益10.14億元;以土地前期整理成本補償款、補助為主的其他收入2.23億元;以出售附屬公司和股份收益為主的其他收益3.27億元。如果剔除這些因素，公司主營業務或許難有盈利。

景瑞控股表示，去年收入與毛利均出現下滑，其原因與年內交付情況直接相關，交付物業包括合肥、杭州和上海的項目，銷售物業收入由2019年的123.66億元下降約3.2%至2020年的119.73億元，主要由于年內物業交付面積減少所致。

土地儲備也未出現明顯增長，2016年-2019年間，景瑞控股的土地儲備分別為302.3萬平方米、440.6萬平方米、480.4萬平方米、470.8萬平方米。景瑞控股管理層曾在2019年業績會上表示，景瑞控股的土儲略微偏少，彼時的土儲不能支撐未來2年的發展。

2020年，景瑞控股在重慶、上海、武漢等地共獲得15個項目，增加土地儲備總建筑面積約215.97萬平方米，項目總投資額約117.45億元。截至2020年底，景瑞控股擁有的土地儲備合計總建筑面積約為495.75萬平方米，同比增長5.3%，可以滿足集團未來二至三年的開發需要。

從城市布局來看，景瑞更強調對核心一、二線城市的布局，這些區域可售貨值占比達到90%。

頻發高息債負債率達83.46%

去年，公司的融資成本達到20.43億元，是景瑞控股難以盈利最大的影響因素。

公開信息顯示，景瑞控股近來在海外發行的債券利率已明顯處于高位，據不完全統計，景瑞控股在2020年發行的三筆美元債，票面利率均高于12%。

2020年3月、6月及11月，景瑞控股發行1.9億美元、1.5億美元和2.4億美元分別于2022年3月、2022年9月、2023年2月到期的優先票據，利率分別為12.75%、12%和14.5%。

今年又發一筆高息債。3月17日，景瑞控股發布公告稱，將發行本金總額為1.1億美元的額外票據，于2023年到期，票面利率為14.5%。景瑞控股表示，這筆額外票據發行所得款項凈額用于現有債務再融資。

加杠桿擴儲，融資成本高企下，債務壓力逐漸凸顯。景瑞控股未償還借款總額由2019年末的190.05億元增加至2020年末的214.45億元。截至2020年12月31日，公司未動用銀行信貸約為265.46億元，涉及為借款抵押的資產金額為143.84億元。

2020年，景瑞控股資產負債率約83.46%，連續兩年同比微漲，剔除預售賬款后資產負債率較上一年度降低5個百分點至66%，現金短債比1.5，為綠檔房企。

對此，景瑞控股方面表示，將持續改善負債水平與結構，將資產負債率等關鍵指標控制在“三道紅線”政策要求的范圍內。

轉型“輕資產”著力物管業務

2017年，景瑞控股開始著手轉型，以“輕資產”為核心，推出優鉞資管、景瑞地產、悅樘公寓、鍇瑞辦公、合福資本五大業務平臺。業務涵蓋地產、公寓、辦公、房地產基金和生態圈投資等。

不過，由于長租公寓破產倒閉、頻頻暴雷和政策的監管調整，2019年，公司不再于財務報表中披露悅樘公寓的規模，只單純披露出租率。去年，公司將原有的五大業務平臺進一步調整優化為優鉞資管、景瑞地產、景瑞不動產、景瑞服務和合福資本五大業務平臺。

2020年，景瑞控股將公寓和辦公業務合并至不動產管理，并將物業服務列為重點。物業銷售已成為集團最為主要的經營業務，其收入約占集團年內總收入93.7%。

2020年，景瑞服務城市布局從35個擴張至50個，增幅42.9%;在管項目從184個增加至325個，增幅76.6%;管理面積從2519萬平方米增加至4680萬平方米，增幅85.8%。新增合同金額2.62億元，實現收入4.92億元，經營規模實現跨越式增長。今年，景瑞控股稱，銷售規模要突破三百億。

2020年，共有17家物業服務企業在香港上市，這給了景瑞控股另一條發展思路。據業內人士稱，景瑞控股今年會啟動分拆物業服務公司——景瑞服務的上市計劃，預計將于2022年完成上市。值得一提的是，景瑞服務除了住宅業態外，也為商業廣場和高檔公寓等多種物業提供物業服務。(記者 趙潔)